20.02.2025
Автор: Анастасия Передреева
КАК РАЗВИВАЕТСЯ СТАРЫЙ ЦЕНТР И МОЖЕТ ЛИ ОН КОНКУРИРОВАТЬ С НОВОСТРОЙКАМИ
Кажется, что заведения и культурные пространства в старом фонде — прерогатива Москвы и Санкт-Петербурга. На самом деле тренд на реставрацию дореволюционных зданий, их обустройство под жилье или бизнес — давно не новшество для регионов, в том числе и Краснодара. Насколько это выгодное решение для предпринимателей и что лучше — жить в старом центре или купить квартиру в новостройке, обсудили с Никитой и Ульяной Заболотними, агентами по недвижимости и авторами популярного блога «Нестыдные квартиры»*.
Никита и Ульяна Заболотние
Фото: Нестыдные квартиры
— Никита, вы специализируетесь только на новостройках?
У нас небольшое агентство недвижимости, занимаемся преимущественно новым фондом, то есть тем, что строится в текущий момент. За старый фонд беремся по запросу, но, как правило, к нему относятся кирпичные дома 1994–1996 годов. За весь период работы ни разу не поступило обращения насчет исторического центра. Люди чаще всего выбирают комфортные коммунальные услуги, нежели историю того или иного дома.
Никита Заболотний
Агент по недвижимости
— Как считаете, мог бы старый фонд конкурировать с новостройками?
— Старый центр — больше про эмоции, людей, которые здесь живут, и экосистему с кучей баров, ресторанов и богатым прошлым. Мои новостройки таким похвастаться, конечно, не могут.
— И тем не менее не всем хочется жить в старом центре. Какие минусы вы бы назвали?
В первую очередь, это проблемы с коммуникациями. Они существуют с прошлого века. Дома, как правило, газифицированы. Новостройки ушли от открытого газа из-за аварийных ситуаций. Сюда же относится качество воды. Трубы чугунные, в них появляется ржавчина, а новостройки давно перешли на металлопластиковые. К дополнительным затратам на обслуживание дома можно отнести и охранные обязательства по сохранению фасадов зданий. В новостройках подобными вещами занимается управляющая компания.
— А где лучше ситуация с образованием?
Раньше, когда новые ЖК строились в полях без инфраструктуры, центр, конечно, выигрывал. Школы там всегда были, хотя в них и сложно попасть. Сегодня в плане школьного образования рассматривать новостройки можно. Но если говорить о высших учебных заведениях, то многие из них расположены ближе к центру. Например, Политех на Красной или КубГУ в Черемушках.
— Что насчет бизнеса? Где прибыльнее открывать, например, кофейню?
Однозначно побеждает старый центр. Основные покупатели для любой коммерции — это пешеходный трафик. Более пешеходного места, чем Красная и Красноармейская, придумать сложно. Человек найдет время на выходных, чтобы приехать и оставить деньги в красивом месте, а не под домом. Но здесь встает вопрос цены. Еще 5 лет назад в каждом переулке можно было купить жилые постройки относительно недорого. Сегодня все понимают, что это место высокой конкуренции, и цены соответствуют.
— Насколько отличается стоимость недвижимости?
Если взять качественный старый фонд и хорошую новостройку, то старый фонд выйдет дороже. Правда, двухкомнатных квартир на весь центр наберется до 10. А если открыть на Авито Западный обход, то мы получим свыше 100 вариантов. Такая разница в количестве предложений делает центр более ликвидным.
— Какой важный недостаток новостроек нужно учесть при покупке квартиры?
Основной риск — ожидание инфраструктуры. Застройщик обещает быстрое развитие социальных объектов, магазинов, транспортной развязки, но не всегда это выполняется. Если рассматривать новые районы на Московской, есть опасность перенаселения микрорайона. Люди стоят в очереди за места в школы и детские сады. Условный Прикубанский округ в 2018 году вмещал 415 тысяч человек, хотя тогда Краснодар был всего миллионником. В центре — уже фиксированная численность населения. Любое появление инфраструктуры улучшает качество жизни, потому что не переполнено людьми.
— Никита, вы живете в Краснодаре почти с самого детства. В последние годы возросла тенденция реставрировать старые здания и адаптировать их под современный дизайн. Как вы относитесь к этому?
Нормативные акты в плане содержания домов, конечно, поменялись в лучшую сторону. Но я за реконструкцию зданий в первоначальном виде. Металлопластиковые окна и другие современные решения ухудшают внешний образ любого купеческого особняка. Мне кажется, многие не одобряют, когда дореволюционные постройки заклеивают рекламными щитами. Мы склоняемся к дизайн-коду, город очищается.
— Ульяна, а вам как кажется?
Я заметила, что предприниматели забирают исторические здания, реставрируют их и открывают рестораны, бары, кофейни. Краснодар стал гастрономической столицей Юга. К нам приезжает много инициативных людей, которые берут на себя реконструкции и создают новые места. Это лучше, чем если бы здания просто стояли и не использовались. Другой вопрос, что многие дома в старом центре — с деревянными перекрытиями. Например, летом горел дом на Чапаева. Это большой риск для бизнеса.
— В блоге вы рассказываете про жизнь в Краснодаре, много ли хейтеров оставляют комментарии?
У нас часто бывает такое, что ролик залетает, и коренные жители пишут хейтерские комментарии, а те, кто переезжает, прям ценят город. Особенно если это люди из маленьких или неблагополучных в плане экологии мест. Например, люди из Челябинска обожают Краснодар за зелень и чистый воздух. Я сама из Астрахани. У нас там нечем дышать, проблема с онкологией, поэтому наблюдается большой отток населения.
— Как думаете, чем уникален наш город?
Зеленью. Здесь есть, где погулять и провести время. Парк Галицкого, Солнечный остров, парк 30-летия Победы. К тому же мы часто рекомендуем клиентам загородные глэмпинги. Не всегда получается поехать на море, но из Краснодара можно за полчаса добраться до фермы альпак в Горячем ключе или какой-нибудь базы отдыха. Мы любим Apparadise с яблоневым садом, комфортными домиками и собственным рестораном локальной кухни. Да и в самом городе миллион мест.
Я до сих пор его изучаю и не понимаю, когда люди говорят, что здесь нечего смотреть, кроме парка Галицкого. Многие не выбираются дальше своего района. Поэтому не знают, сколько новых мест открывается в центре.
— Ваш блог буквально превращается в комьюнити любителей Краснодара…
Да, мы показываем местным и приезжим, как прекрасен наш город. Хочется не хейтить его, а, наоборот, развивать. В Краснодаре много благотворительных организаций, субботников, волонтерства. Хочется стать частью этого и вместе улучшать город.
— А насколько быстро развивается город? Никита, дадите оценку?
Краснодар динамично меняется. Например, сегодня на Уральской сплошные новостройки и торговые центры, хотя меньше 10 лет назад это была промзона с Хладокомбинатом. На месте парка Галицкого 7 лет назад находились поля, а сейчас это густонаселенный район. Я верю в наш город как минимум по экономическим показателям. Краснодар — молодой миллионник. Мы стали получать соответствующее финансирование и теперь развиваемся еще интенсивнее.
*Instagram — продукт компании Meta, которая признана экстремистской организацией в России
